牛策略突然，地产股集体飙升！

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　　今日盘中，港股地产股大幅走高，龙光集团一度上涨超80%，远洋集团盘中上涨超35%，融创中国、佳兆业集团、富力地产等多股跟随上涨。

　　A股市场同步共振，华夏幸福、深深房A、光大嘉宝、南山控股等多股涨停，市场情绪显著回暖。

　　多家房企债务重组成功

　　近期地产行情的直接推手或源于多家房企债务重组的实质性突破。

　　7月10日，龙光集团公告称，公司全资附属公司深圳市龙光控股有限公司境内债券重组已完成投票，涉及的21笔公司债券及资产支持证券重组议案均获得投资人表决通过，涉及本金余额合计219.6亿元，涵盖公司债券及资产支持证券等各类债券品种。本次重组获得投资人高度支持，大部分债券表决提前通过。

　　据悉，此次重组方案涵盖了特定资产、资产抵债、现金购回、债转股及留债等五大选项。在资产抵债的选项当中，龙光设计了以物抵债、单一资产信托和集合资产信托三种模式。所有模式均有头部现金安排，这不仅是其他同业方案所不具备的做法，也是投资人最为关注的一点；设立单一资产信托模式降低中小投资者参与门槛；“以物抵债”和“单一资产信托”模式均不设收益上限，未来相关资产升值产生的全部收益将完全归属于投资人。

　　据中指研究院的不完全统计，截至目前，融创、富力、中梁、金科等10多家房企债务重组或重整获批，房企风险出清提速。

　　债务重组通过延长还款期限、削减债务规模，对房地产企业的短期现金流压力起到了缓解作用。东吴证券认为，当前房地产市场销售及房企拿地尚未恢复，新增开发贷难度较大；在过往偿还债务过程中，房企大量持有型物业已用于抵押性经营贷，且部分物业在重组方案中被用作追加抵押，现阶段可用于抵押性经营贷的物业资源较少；近年来房企违约展期致使行业信用受损，房企信用借款等融资渠道受阻。

　　债务重组的作用主要在于缓解房地产公司短期现金流压力。东吴证券表示，如果公司不能够实现经营性现金流回正，或重启融资通道，中长期偿还债务或仍有压力，因此债务重组的作用主要在于帮助房企度过短期现金流危机，后续房地产公司仍需依靠自身实现稳定经营并逐步增长。

　　政策“组合拳”释放长期利好

　　近日，国家发展改革委城市和小城镇改革发展中心发文表示，要以“两重”“两新”资金使用为抓手，加大新型城镇化重点领域投入。

　　一是加大“两重”建设力度，支持符合条件的新一轮农业转移人口市民化、潜力地区城镇化水平提升、现代化都市圈培育、城市更新和安全韧性提升等标志性重大项目建设，因势扩围下沉至人居环境、市政设施、产业配套等城镇化补短板强弱项重点领域。二是针对老一代、新生代、新世代等不同类型农业转移人口群体的消费特征和需求，制定差异化的消费品以旧换新接续政策，纳入“两新”专项支持范围。三是允许人口流入城市利用超长期特别国债、地方政府专项债等资金，加大闲置存量土地回收和存量商品房收购力度，持续扩大农业转移人口保障性住房供给。

　　而在今年6月，国常会提出，构建房地产发展新模式，对于促进房地产市场平稳、健康、高质量发展具有重要意义，要着眼长远，坚持稳中求进、先立后破，有序搭建相关基础性制度。要扎实有力推进“好房子”建设，纳入城市更新机制加强工作统筹，在规划、土地、财政、金融等方面予以政策支持。要对全国房地产已供土地和在建项目进行摸底，进一步优化现有政策，提升政策实施的系统性有效性，多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险，更大力度推动房地产市场止跌回稳。

　　中邮证券认为，近期政策环境继续保持稳定，2025年上半年以来“好房子”支撑新房市场，好房子建设标准出台推动各地房企加速住宅品质升级，新规项目热销，符合相关规范的新盘凭借“高得房率+科技系统+绿色认证”快速去化。在产品代差逐渐显现的情况下，二手房与新房价格的价差仍将继续拉大，二手房价格仍有下行压力，但符合新规的新房仍将继续支撑市场。

　　广发证券表示，未来一年，将迎来本轮地产下行期最重要的拐点窗口。基于对行业新阶段量价规律理解的加深，预计政策目标及考核方式将更有目的性，关注开发类企业配置价值。

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